🎧 Nghe tóm tắt bài này
Hợp đồng thuê mặt bằng là giấy ràng buộc bạn với một chỗ trong nhiều năm. Ký xong mới thấy sai thì rất khó sửa. Theo SBDC của New Hampshire, mọi điều khoản trong hợp đồng thuê đều có thể thương lượng. Nghĩa là trước khi ký, bạn có quyền hỏi và có quyền đề nghị.
- Lưu ý pháp lý: Luật và quy định trong bài chỉ áp dụng cho North Carolina, và mỗi thành phố có thủ tục riêng. Bài này không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Nhờ luật sư bất động sản ở NC đọc hợp đồng trước khi ký.
Bước 1: Hỏi thành phố trước, hỏi chủ nhà sau
SBA nói rõ: zoning có thể giới hạn hoặc cấm một số loại kinh doanh. Hỏi phòng planning của thành phố trước khi thuê.
- Durham: Business/Use Verification Letter ($58) cho biết loại kinh doanh của bạn có được phép ở địa chỉ đó không. Zoning District Verification Letter ($28) chỉ cho biết khu zoning, không cho biết loại kinh doanh. Xin loại $58.
- Cary: doanh nghiệp mới dọn vào phải nộp đơn Change of Tenant. Phải qua kiểm tra xây dựng và phòng cháy rồi mới được cấp CO (certificate of occupancy).
- Raleigh: CO được cấp sau khi qua hết các lần kiểm tra. TCO (CO tạm) phải xin lại mỗi 30 ngày, tối đa 180 ngày. Đường dây hỗ trợ giấy phép: 919-996-2500.
Luật NC (G.S. 160D-403) cho phép người thuê, hoặc người đang có hợp đồng thuê, tự nộp đơn xin phép. Luật G.S. 160D-1116: mặt bằng có sửa chữa thì chưa được sử dụng cho tới khi có giấy chứng nhận.
Đề nghị ghi vào hợp đồng: hợp đồng chỉ có hiệu lực khi tiệm xin được giấy phép và CO.
Mặt bằng cũng phải đáp ứng quy định tiệm của NC Board of Cosmetic Art Examiners: tường ngăn, khoảng cách ghế, bồn rửa, thông gió, nhà vệ sinh. Xem Bài 1 của series.
Bước 2: Hiểu tiền thuê thật sự là bao nhiêu
- Giá thuê thường tính theo năm, trên mỗi square foot.
- Gross lease: chủ nhà trả thuế, bảo hiểm và phí khu chung. Loại này hiếm.
- NNN lease (triple net): người thuê chia thuế nhà đất, bảo hiểm, CAM (phí bảo trì khu chung) và rác, theo phần diện tích của mình.
Ví dụ tính (số minh họa, không phải giá thị trường): 1.200 square feet nhân $20 một năm là $24.000 một năm, tức $2.000 một tháng tiền thuê gốc. Nếu là NNN, cộng thêm phần thuế, bảo hiểm, CAM.
Hỏi chủ nhà:
- NNN hay gross?
- Phí NNN và CAM ước tính năm nay và hai năm trước là bao nhiêu?
- CAM gồm những khoản nào? Hợp đồng phải ghi rõ.
- Tiền thuê tăng mỗi năm theo cách nào: số tiền cố định, phần trăm, hay theo CPI?
- Diện tích tính tiền có cộng phần khu chung không? Theo ví dụ của NH SBDC, 1.500 square feet sử dụng, cộng 15% khu chung, thành 1.725 square feet tính tiền.
Đề nghị: giới hạn mức tăng CAM, và có quyền kiểm tra sổ sách CAM cuối năm.
Bước 3: Thời gian miễn tiền thuê và tiền sửa sang
Tiệm nail cần thời gian xây sửa: ống nước cho ghế pedicure, thông gió, tường ngăn. Đề nghị tiền thuê bắt đầu tính từ ngày khai trương, hoặc một số ngày sau khi có giấy phép, không tính từ ngày ký.
Hỏi về TI allowance (tiền chủ nhà hỗ trợ sửa sang): bao nhiêu, trả cho hạng mục nào, trả khi nào. Hỏi luôn ai trả tiền nâng cấp ống nước và thông gió theo quy định của Board.
Nếu phần việc của chủ nhà làm trễ, hợp đồng phải ghi bạn được gì.
Bước 4: Bảo lãnh cá nhân và quyền gia hạn
Personal guarantee là bạn ký bảo lãnh bằng tài sản cá nhân. Ký hợp đồng bằng tên LLC. Nếu chủ nhà vẫn đòi bảo lãnh, đề nghị giới hạn số tiền, hoặc giảm dần theo thời gian.
Quyền gia hạn: ví dụ thuê 5 năm, kèm một hoặc hai lần gia hạn 5 năm. Ghi rõ giá thuê lúc gia hạn được tính ra sao.
Thuê từ hơn 3 năm, luật NC (G.S. 22-2) bắt buộc hợp đồng phải bằng văn bản và có chữ ký. Đừng tin lời hứa miệng. Cái gì đã thỏa thuận thì ghi vào giấy.
Bước 5: Bảo vệ tiệm về lâu dài
- Độc quyền: trong khu thương mại không cho thuê thêm tiệm nail thứ hai.
- Bảng hiệu, giờ mở cửa, chỗ đậu xe.
- Sau này bán tiệm, có được chuyển hợp đồng cho chủ mới không.
- Hợp đồng tính tiền thuê theo phần trăm doanh thu thì theo luật NC (G.S. 42-1), chủ nhà không vì vậy mà thành người hùn vốn.
Ví dụ thật
Ở Durham, thành phố có hai loại thư xác nhận. Thư $28 chỉ cho biết khu zoning. Thư $58 mới cho biết tiệm nail có được mở ở địa chỉ đó không. Người chỉ xin thư $28 rồi ký hợp đồng là đang ký khi chưa có câu trả lời.
Tóm lại
Hỏi thành phố trước. Hỏi chủ nhà sau. Ghi mọi thứ vào giấy. Rồi mới ký.
- Lưu ý pháp lý: Kiểm tra mọi điều khoản với luật sư bất động sản hoặc CPA ở NC, và với phòng planning của thành phố bạn, trước khi ký.
Mẫu tải về
Bảng kiểm tra thương lượng hợp đồng thuê tiệm nail (NC), in ra mang theo khi gặp chủ nhà:
- Tải bản PDF (in được, 2 trang)
- Mở bản web
Nguồn
- G.S. 22-2: link
- G.S. 42-1: link
- G.S. 160D-403: link
- G.S. 160D-1116: link
- Raleigh, Certificate of Occupancy: link
- Durham, Verification Letters: link
- Cary, Commercial Change of Tenant: link
- SBA, Pick your business location: link
- SCORE/Kimco, câu hỏi về hợp đồng thuê thương mại: link
- NH SBDC, Leasing Commercial Space: link
- NC Board of Cosmetic Art Examiners, Salon Licensure: link
